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從單核驅動到多元提升——簡述哈爾濱萬達城的規劃探索

發布日期:2017-07-20 10:52:11       作者:本站編輯       來源:本站原創

摘要

哈爾濱萬達城是萬達集團首個規劃設計的文化旅游城項目,規劃設計的主旨,從單一的打造城市中心黃金商業地段,轉為塑造多元產業帶動的文化旅游宜居城市新區,其規劃選址、功能布局、特色營造和市場運營方面,都較單一的商業地產項目有全方位的提升與轉變。在近五年的建設實施過程中,哈爾濱萬達城的規劃設計工作也隨著市場需求的變化、文化產業的升級進行了多次修改完善,為后續的萬達城項目提供了經典的參考經驗。

關鍵詞:萬達城;文化旅游;選址;功能布局;特色;共贏

ABSTRACT

As the first cultural tourism project ever planned by Wanda Group, Harbin Wanda City boasts the comprehensive enhancements in all aspects, not only in site selection, functional layout, but also in the feature creation and the market operations, compared to its commercial real estate projects. During the construction and implementation of the last five years, the planning and design work of Wanda City has been advanced according to the evolvements of market situation and cultural industry trends. The continuous improvement of design work as well as the exploration of planning methods has built up a solid foundation for the next generation of Wanda Cities.

KEY WORDS:Wanda City; Cultural tourism; Site selection; Functional layout; Characteristic;Win-win situation

1.哈爾濱萬達城概況

國內房地產市場進入存量時代以后,房企紛紛轉型,由傳統地產轉向商業地產和文化旅游地產。商業地產是以零售物業的租金收入為目的的長期房地產投資[1],而文化旅游地產則是以文化旅游業態的持續門票收益、產業鏈相關收益及零售物業租金為目標的長期房地產投資。文化旅游地產相對商業地產,規模更大、涉及產業領域更廣、與城市的中遠期發展更緊密相關。

萬達城是萬達集團自主開發的集文化、旅游、體育、商業等功能于一身的特大型文化旅游地產項目,是其商業地產的升級產品。哈爾濱萬達城位于松北新區,占地160公頃,總建筑面積約360萬平方米,包括文化旅游區和旅游新城。其中,文化旅游區建筑面積約80萬平方米,含萬達茂、室外主題樂園、舞臺秀和度假酒店群等內容,是一個集合了商業、室內外休閑娛樂、演藝表演及度假休憩功能的超大型復合開發項目。哈爾濱萬達城于2013年開工,其中文化旅游區于2017年6月底竣工開業。(圖1)

圖1:哈爾濱萬達城整體鳥瞰(圖片來源:哈爾濱項目公司).jpg

圖1:哈爾濱萬達城整體鳥瞰(圖片來源:哈爾濱項目公司)

2.規劃選址——預見未來:抓住松北發展機遇,以產業促進宜居

萬達城在全國的規劃布點,是從區域經濟的戰略高度上,從各個城市圈中選擇中心城市,并參照其城市總體規劃,選擇城市重點發展方向上的新區待開發地段。不同于商業地產在城市中心區選擇旺鋪地段,或者早期旅游地產緊密依托景區這種規劃選址的單一價值取向,萬達城的選址站在更高的角度,關注城市甚至城市群的宏觀發展趨勢,把握發展時機,同時通過自身建設提升地區職能,加速城市發展進程。

2012年底,哈爾濱萬達城的選址落位于松北區世紀大道北側,與軟件園隔路相望,與城市空間發展策略“北躍、南拓、中興”中的“北躍”相吻合。這里土地資源豐富,可以滿足萬達城的用地規模需求;與中心城區及對外交通樞紐都有便捷的道路交通聯系,并有兩條規劃軌道交通線路在此設站,可達性強;政府為文化相關產業的落戶設定了優

惠的資金扶持政策;萬達城與城市其他重要旅游景點(如太陽島、冰雪大世界和東北虎林園等)有便捷的聯系,完善了既有的旅游線路。從用地、交通、政策和產業集群等方面,這里都是哈爾濱萬達城理想的選址地點。

2015年底,國務院批復建立哈爾濱新區(包括哈爾濱市松北區、呼蘭區、平房區的部分區域),把建設好哈爾濱新區作為推進“一帶一路”建設,加快新一輪東北地區等老工業基地振興的重要舉措,探索老工業基地轉型發展的新路徑[2]。哈爾濱萬達城的建設發展,很好地契合了這一國家級發展戰略,規劃建設的80萬平米的文化、體育、休閑、娛樂和商業綜合體,直接創造近3萬人的就業崗位,徹底改變江北大部分地塊做純粹住宅開發的“臥城”局面,使江北地區向著“產城融合”的宜居新城邁進了一大步,成為哈爾濱乃至東北地區城市最具活力的增長極。該區位在國家層面的定位升級,意味著更多的投資關注和商業機遇,使哈爾濱萬達城進入國際視野,而萬達城的落成運營,也即將把哈爾濱城市的發展推上新臺階。(圖2)

圖2:哈爾濱萬達城區位圖(圖片來源:商業規劃院).jpg

圖2:哈爾濱萬達城區位圖(圖片來源:商業規劃院)

3.功能布局——突出文旅:植入新業態,豐富旅游產業鏈

哈爾濱萬達城的文旅區包括萬達茂、室外主題樂園和酒店區,三個功能板塊一字排開在東西向交通景觀大道——世貿大道北側,標志性的建筑形象和獨具特色的廣場景觀,為城市提供極具視覺沖擊力的展示界面。(圖3)

萬達城的空間布局方面,首先考慮文旅區整體的風貌展示界面與城市到達交通的關系;其次考慮各功能板塊之間商業動線的合理性,創造各個功能相互借力的交界面和共享地帶。根據功能的鬧靜分區,較為安靜的酒店區單獨布置在西側街區。萬達茂和室外主題樂園共享一個街區。萬達茂采用一字型商業內街,兩端的出入口廣場一邊聯通地鐵站點,一邊聯通室外主題樂園的出入口廣場,形成具雙向吸引力的步行走廊,創造最有商業價值的場所。交通流線方面主要考慮地塊與周邊道路交通的聯系以及地塊內部人行車行的流線組織。停車樓和停車場的出入口分別位于南北向道路恒源街和宏源街上,遠離主要的人行出入口廣場,以減少對世貿大道的交通干擾,并確保公共交通輸送的大量游客的步行流線與機動車到達、泊車線路互不干擾。

萬達城的功能定位是打造“突出文化旅游產業”的復合型城市新區。哈爾濱萬達城入駐松北,引入大型室內外主題樂園,強化商業氛圍,提升了松北區的產業職能,豐富城市旅游產業鏈,為松北的崛起和整個城市的產業轉型注入強有力的動力。


圖3:功能布局圖(圖片來源:自繪).jpg

圖3:功能布局圖(圖片來源:自繪)

萬達茂是萬達城的核心建筑,規劃有娛雪樂園、電影樂園和商業中心。娛雪樂園是世界最先進的第四代室內滑雪場,突出娛雪功能,并建有6條不同難度的滑雪道。最長雪道500米,落差80米,可同時容納3000人娛雪、滑雪,是世界上規模最大、落差最高的室內滑雪場。娛雪樂園填補了國內室內主題樂園的空白,為我國申請冬奧會提供了重要的場地支撐。電影樂園包括“飛行影院”和“互動影院”,充分運用高科技創造不同尋常的視覺感受。商業中心建筑面積12萬平方米,匯聚影城、滑冰場、幾百家品牌店和全球50多家不同風味的美食餐廳,吸引大量人流并將人流最終引導到各個室內文化旅游業態。

室外主題樂園占地40公頃,由世界知名公司擔綱設計,以地域傳統文化為主題,突出當地的風土人情,同時設置滿足不同游客需求的各種頂級游樂設備,令游客體驗世界級游樂公園。

高端室內文化旅游體驗項目和大型室外主題樂園的引入,彌補了哈爾濱當地休閑娛樂產業的缺項。通過做足冰雪文化、民族文化和建筑文化的文章,哈爾濱萬達城完善并提升了環松江兩岸的旅游產業鏈,助力哈爾濱成為輻射周邊甚至遠東地區的旅游目的地。(圖4)

圖4:哈爾濱萬達城總平面圖(圖片來源:商業規劃院).jpg

 圖4:哈爾濱萬達城總平面圖(圖片來源:商業規劃院)

4.城市風貌——弘揚文化:一城一色,綻放地域文化魅力

“弘揚民族文化,增強民族自信心”是萬達城項目設計的根本宗旨。“一城一色”是萬達城汲取當地文化,凸顯地域特色的設計理念。萬達城對地域文化的詮釋,既有直白的展示,也有提煉再創新的藝術加工。

(1)展示冰雪文化:用現代建筑語言強調冰雪運動主題。主體建筑萬達茂是現代化風格的地標建筑,其立面造型突出結構美學,外立面忠實了反映室內滑雪場的空間需求:以超長大跨度超高層的鋼結構搭建“世界上最大的室內滑雪場”,以獨特的斜向巨柱支撐落差高達80米的雪道空間;外墻材料以紅、灰金屬板和透明玻璃的交替使用,在突出斜坡造型沖擊力的前提下,使整體建筑視覺上更加輕盈。展示中心建筑是以“冰壺”為設計原型,用北方冰雪城市特有的體育項目的形象,來展現城市特色。

(2)展示城市建筑文化:用中華巴洛克風格與西方古典建筑元素的嵌套手法延續哈爾濱近代主流建筑風格。室外主題樂園入口墨綠色金屬建筑框架,從色彩和形式上呼應索菲亞大教堂廣場的拱廊和鐘塔,向這座城市最具標志性的歷史建筑致敬。

(3)展示原生態的民族文化:用場所故事再現赫哲族的原始漁獵生活。主題樂園內部設計了“烏蘇里船歌”景區,通過茅草棚屋等經典建筑形象和熊、松鼠等民族傳說中的重要角色,把赫哲族美麗的童話傳說分享給到訪的所有游客。

哈爾濱萬達城是一組復合的文化載體,也是視覺上的嘉年華,有感官的沖擊、有心靈的震撼,還有文化的感召。萬達城不僅展現了獨特的地域特色,也展示了多元交融的文化,折射了古往今來審美的變遷。(圖5)

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圖5:項目展示圖(圖片來源:哈爾濱萬達城項目公司)

5.開發運營——多方共贏:轉變開發模式,營銷輔助運營

傳統房地產開發是以營銷為目標,滾動開發,快速周轉。商業地產依托區位、早期的旅游地產依托自然資源和地域文化元素,都是在重視營銷的同時也逐漸重視長期運營收益。而萬達城在開發模式上徹底轉變,即以資產運營為主導,以資產保值、增值為目標,前期輔以營銷。萬達城的整體定位、業態引入、產品設計和效果包裝,都關注于文化旅游的市場動向及對未來運營需求的預測。配套商鋪和地產項目的銷售回現,用于減少文旅項目前期的資金壓力。

萬達城運營的宗旨是多方共贏。在城市層面,萬達城延續并提升了城市的文化氛圍,活躍了文化產業市場,為城市提供了新的經濟增長點。在街區層面,哈爾濱萬達城開發了約20萬平米的沿街商鋪,把文化休閑旅游目的地的大尺度商業,延續到街坊層面的生活性小尺度商業服務業,極大地活躍了城市街道公共空間,形成產業和生活相互依托的城市新區。同時營銷團隊把握國家政策機遇,引進強勁的國際商業財團合作,極大提升了街區的辨識度和服務品質;在住區層面,項目本身占據了遠眺松江和俯瞰主題樂園的景觀優勢,引入高品質幼兒園,提升基礎教育品質,解決入駐新區業主的后顧之憂。共贏的理念,使萬達城住區的銷售,在江北和群力大面積商品房存量的時代背景下脫穎而出,為文旅業態的落地實施提供了穩定的資金鏈,并為即將全面開業的萬達城集聚了極高的人氣和消費預期。

哈爾濱萬達城的建設,是城市、街區、業主、開發商共贏的過程,契合了后工業城市產業轉型的時代需求,是文化相關產業作為城市新興增長點帶動片區發展的經典案例。

6.結語

哈爾濱萬達城是萬達地產由商業地產向文化旅游地產升級的一個里程碑項目,是首個站在城市新區發展的高度來規劃設計的產品。基地選址更為關注城市中遠期發展層面的潛力,將項目建設與城市發展互為推動作為區位選擇的首選因素。功能定位突破零售商業領域的束縛,將文化相關產業乃至體育產業都納入其長期收益的源泉。整體風貌將挖掘地域文化魅力、彰顯民族特色作為設計原則。開發模式是以地產開發反哺文化旅游產業的開發,以后期文化旅游業運營收益為終極目標。哈爾濱萬達城的規劃設計為后續萬達城項目的設計開發,積累了很多寶貴經驗,同時也為當前中心城市的快速城市化進程提供了一條可持續發展的參考案例。


[1] 《商業地產投資建設》大連萬達商業地產股份有限公司著,清華大學出版社,2013,ISBN978-7-302-34737-8

[2] 《國務院關于同意設立哈爾濱新區的批復》國函【2015】217號 國務院2015年12月16日發布。


【參考文獻】

1.   《商業地產投資建設》大連萬達商業地產股份有限公司著,清華大學出版社,2013,ISBN978-7-302-34737-8

2.   《國務院關于同意設立哈爾濱新區的批復》國函【2015】217號 國務院2015年12月16日發布。

3.   普華永道&睿意德聯合發布-2017中國文旅地產全解讀 2017-04-19 聯創智庫微信公眾號。

4.   《集大城者,豈止于大——萬達城規劃特點淺析》 宋雷 《建筑與文化》2017.3 ISSN1672-4909

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